Entités immobilières / SIR

Les certificats immobiliers se sont imposés dès les années 70’ en tant qu’instrument financier à sous-jacent immobilier visant à faciliter l’accès par les investisseurs à des investissements majeurs ciblés, tels que des centres commerciaux et des immeubles de bureaux.

Les émissions de certificats immobiliers publics et privés ont été largement reconnues au fil des années.

Notre équipe a conseillé des émetteurs de certificats immobiliers sur de nombreux aspects :

• structuration et rédaction de la documentation relative à l’émission des certificats immobiliers

• gouvernance

• offres publiques d’acquisition sur des certificats immobiliers

• assemblées annuelles des détenteurs de certificats immobiliers

• assistance lors du processus de vente de l’immeuble et de la liquidation des certificats immobiliers.

Notre équipe a, entre autres, participé à la vente du Westland Shopping Center (2012) ainsi que du Woluwé Shopping Center (2018 et 2019), qui étaient tous deux détenus par des sociétés agissant pour le compte de titulaires de certificats immobiliers cotés, la construction desdits centres commerciaux ayant été financée par une émission publique de certificats immobiliers.

Le statut de fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) a été créé en Belgique par l’arrêté royal du 9 novembre 2016, en vue de répondre aux besoins des investisseurs institutionnels recherchant des investissements immobiliers spécifiques d’une durée limitée.

Le statut de FIIS, qui est ouvert aux fonds d’investissement alternatifs et à d’autres entités spécifiquement identifiées, vise à faciliter les investissements immobiliers en Belgique et à l’étranger. Depuis son introduction dans la législation belge, le statut de FIIS a connu un certain succès auprès des investisseurs, notamment grâce aux contraintes réglementaires restreintes auxquelles il est soumis ainsi qu’à son régime fiscal attractif.

Durant les années 2016 et 2017 à 2018, Thierry Tilquin et Thérèse Loffet ont assisté des acteurs majeurs dans le secteur de l’immobilier, ainsi que l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) dans le contexte des discussions menées entre le secteur immobilier et les autorités fédérales et régulateurs financiers au sujet des aspects légaux et réglementaires de la mise en place du statut de FIIS, et des améliorations qui pourraient y être apportées.

Outre les véhicules ou investissements réglementés ou semi-réglementés, la structuration de la collaboration qui entoure les projets ou les investissements immobiliers peut prendre de nombreuses formes.

Ces structures doivent être adéquatement conçues, et la documentation qui les entoure doit être rédigée de manière soigneuse et précise, afin d’éviter les difficultés de mise en œuvre ou plus généralement les différends, et de faciliter les étapes en vue de la sortie.

Notre équipe est active en matière de structuration, sous tous ses aspects, de véhicules immobiliers privés dans le cadre d’opérations d’importance :

• pactes d’actionnaires et conventions de joint-venture

• contrats de gestion, contrats de délégation de gestion de projets

• structuration de la collaboration dans le contexte de l’acquisition d’une société (cession d’actions) dont le projet immobilier doit encore être finalisé

Les fonds d’investissement immobiliers sous la forme de société d’investissement à capital fixe immobilière (sicafi) sont apparus en tant que véhicules d’investissement dans les années nonante, et la majorité des sicafis a été mise en place à cette époque sur la base de l’arrêté royal du 10 avril 1995.

Les sicafis belges ont depuis lors opté pour une transformation en société immobilière réglementée (SIR), mais les sicafis peuvent encore être utilisés à l’avenir, en ce compris pour la mise en place de ELTIF (European long-term investment funds).

• Thierry Tilquin a assisté la création en 1995 de la première sicafi Befimmo SCA et notre équipe a conseillé les sicafis à de nombreuses reprises

• Thierry Tilquin a assisté de 2012 à 2014 le secteur des fonds de placement immobilier dans le contexte de la conception et de la rédaction de la loi et des réglementations relatives aux “sociétés immobilières réglementées” (SIR)

• Thierry Tilquin a assisté la société cotée Befimmo lors de sa transformation d’une société d’investissement à capital fixe immobilier (sicafi) à une société immobilière réglementée (SIR)

Le statut de société immobilière réglementée (SIR) a été organisé par la loi du 12 mai 2014 et par l’arrêté royal du 13 juillet 2014 ; ces deux instruments ont été modifiés respectivement par la loi du 22 octobre 2017 et l’arrêté royal du 23 avril 2018.

Le législateur belge a alors introduit en Belgique un statut de fonds de placement immobilier ad hoc, adapté aux sociétés commerciales opérationnelles visant les actifs immobiliers et plus récemment pour les activités liées à l’infrastructure.

Cet objet commercial-opérationnel distingue les SIR des sicafis, qui sont des organismes de placement collectif alternatifs et sont soumis à la loi relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires (loi AIFM), qui transpose en Belgique la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (Directive AIFMD). La SIR reste toutefois soumise à la surveillance prudentielle de l’Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) et à diverses restrictions en termes d’effet de levier, de diversification des risques et d’exigences de distribution, comme le sont les instruments similaires sen vertu de législations étrangères.

• Thierry Tilquin a assisté de 2012 à 2014 le secteur des fonds de placement immobilier dans le contexte de la conception et de la rédaction de la loi et des réglementations relatives aux “sociétés immobilières réglementées” (SIR)

• Thierry Tilquin a assisté la société cotée Befimmo lors de sa transformation d’une société d’investissement à capital fixe immobilier (sicafi) à une société immobilière réglementée (SIR)

Les transactions immobilières peuvent, dans la pratique juridique belge, prendre de nombreuses formes, mais adoptent souvent la structure d’une vente des actions de la société qui détient les droits réels sur un actif immobilier.

La structuration efficace de ces opérations requiert une parfaite compréhension des aspects de droit des sociétés, une compétence en matière de réalisation d’une due diligence dans divers domaines ainsi qu’une connaissance approfondie des spécificités des opérations d’achat d’actions.

Dans les cas où le bien immobilier sous-jacent est encore en cours de construction, nombre d’aspects de la période de transition requièrent une attention toute particulière et doivent être adéquatement définis et détaillés.

Dans d’autres cas encore, les opérations prennent la forme d’une joint venture, où seule une partie des actions de la société cible est transférée, que ce soit par une cession ou une opération similaire, ce qui requiert la rédaction de conventions précises spécifiant les droits des parties et la gouvernance.

• Au cours des vingt dernières années, Thierry Tilquin a assisté de nombreux clients dans d’importantes opérations, telles que la vente et l’acquisition du bâtiment North Galaxy, la vente en 2006 du site Kievit Plein à Anvers ou encore l’acquisition de Fedimmo par Befimmo en 2006

• Notre équipe a assisté en 2016 AG Real Estate (filiale du holding financier coté Ageas et de la compagnie d’assurances AG Insurance), acteur majeur du secteur immobilier en Belgique, pour la vente du complexe Wiltcher’s, un hôtel de haut standing et complexe commercial de premier plan au cœur de Bruxelles

• Notre équipe a assisté en 2017 AG Real Estate (filiale du holding financier coté Ageas et de la compagnie d’assurances AG Insurance), acteur majeur du secteur immobilier en Belgique, lors de la mise en place d’une joint-venture avec une société de promotion et d’investissement immobilière visant à développer un bâtiment innovant et répondant à des normes de haute qualité environnementale au cœur de Bruxelles

• Notre équipe a assisté au cours des années 2017 et 2018 les sociétés détenant le Woluwe Shopping Center (filiales de AG Real Estate, acteur majeur du secteur immobilier en Belgique, elle-même filiale du holding financier coté Ageas et de la compagnie d’assurances AG Insurance) pour l’ensemble du processus ayant mené à la cession de leurs droits dans ce centre commercial de premier plan (vendor due diligence complète, suivi du processus d’auction, rédaction et négociation de l’ensemble de la documentation, signature et suivi du closing), impliquant des questions complexes au vu de la structure spécifique de détention des biens immobiliers (notamment la présence de deux sociétés internes financées à travers l’émission de certificats immobiliers cotés sur un marché réglementé)
• Notre équipe a assisté AG Real Estate pour la mise en place d’un véhicule de partenariat destiné à investir dans le développement d’un important complexe immobilier (comprenant un hôtel, des immeubles de bureaux et des immeubles résidentiels) aux alentours de l’aéroport de Nice
• Notre équipe conseille régulièrement un grand entrepreneur belge dans le cadre des acquisitions qu'il réalise par l'intermédiaire de son département dédié à la promotion immobilière